En el mercado de vivienda colombiano existe una variable que suele anticipar el ritmo del sector construcción: el rendimiento de los TES a 10 años. Estos títulos de deuda pública funcionan como la principal referencia del costo del dinero a largo plazo y, en consecuencia, inciden directamente en las tasas de interés hipotecarias.
Los TES a 10 años incorporan expectativas de inflación, riesgo fiscal y trayectoria futura de tasas. Cuando su rendimiento aumenta, el mercado está señalando que el dinero a largo plazo se ha encarecido. Dado que los créditos hipotecarios se otorgan a plazos extensos, los bancos fijan sus tasas tomando como referencia esa tasa de largo plazo del mercado.
Existe una relación estructural de largo plazo entre los rendimientos de los TES y las tasas hipotecarias. Aunque el ajuste no es inmediato, ambas variables tienden a moverse en la misma dirección en el mediano plazo, y la gráfica lo evidencia con claridad. Tras el fuerte ciclo alcista iniciado en 2021, tanto la tasa de política monetaria como los TES a 10 años registraron incrementos significativos. Posteriormente comenzó el proceso de reducción de la tasa de intervención, que actualmente se ubica en 11,25%. Sin embargo, los TES a 10 años permanecen alrededor de 14,08%, mientras que la tasa hipotecaria se sitúa cerca de 14,23%.
Este comportamiento evidencia que, aunque la tasa de intervención se ubica actualmente en 11,25%, los TES a 10 años permanecen por encima del 14%, reflejando las preocupaciones del mercado sobre las condiciones fiscales y las necesidades de financiamiento del Gobierno Nacional. Como resultado, el costo del crédito hipotecario continúa elevado y no ha disminuido en la misma magnitud que se esperaría en un contexto de menores presiones inflacionarias.
En consecuencia, el seguimiento de los TES a 10 años se convierte en una herramienta clave para anticipar el comportamiento del mercado de vivienda. Más allá de los movimientos de corto plazo en la política monetaria, será la reducción y estabilización de las tasas de largo plazo la que determine la magnitud y sostenibilidad de la recuperación del sector en los próximos trimestres.
